<acronym id="24u2w"><center id="24u2w"></center></acronym>
<acronym id="24u2w"><small id="24u2w"></small></acronym>
<acronym id="24u2w"><small id="24u2w"></small></acronym>
<acronym id="24u2w"></acronym>
咨詢律師 找律師 案件委托   熱門省份: 北京 浙江 上海 山東 廣東 天津 重慶 江蘇 湖南 湖北 四川 河南 河北 110法律咨詢網 法律咨詢 律師在線 法律百科
我的位置:110網首頁 >> 資料庫 >> 案例分析 >> 民商類案例 >> 合同糾紛案例 >> 查看資料

門面承租人能否主張優先購買權

發布日期:2019-06-18    作者:丁嫣律師
案情

    甲、乙、丙三人分別與某單位于2002年1月10日簽訂房屋租賃合同,合同約定:三人分別租賃該單位商場五個門面中的一個,租期一年,從2002年1月10日至同年12月10日,按季交納租金。合同簽訂后,三租賃戶向該單位交納了上半年的租金。同年6月15日,該單位未通知三租戶商場即將出售的情況下,與另外三人丁、戊、己簽訂了房屋買賣合同,將三租戶門面在內的商場整棟房屋出售。同日,該單位召集所有租戶開會,告之商場整棟房屋已出售,但不終止租賃合同,同年7月1日以后的租金由丁、戊、己收取。甲、乙、丙不服,以該單位侵犯了自己優先購買權,向法院起訴,請求判令該單位與三購房戶的房屋買賣協議無效,并賠償經濟損失。

    爭議?承租人的優先購買權是否及于涵蓋租賃物的整棟房屋?

    第一種觀點認為,當出租人出賣超出租賃物范圍的整棟房屋時,承租人不享有優先購買權。

    第二種觀點認為,只要出租人出賣的房屋涵蓋出租房屋,承租人就享有優先購買權。

    第三種觀點認為,出租人出賣出租房屋時,承租人是否享有優先購買權,要分兩種情況,如果出賣房屋超出了租賃房屋范圍,超出部分與租賃房屋部分可以分割,出租人又是分割出賣,承租人只能就承租部分的房屋主張優先購買權,對超出承租范圍的房屋部分不能主張優先購買權。如果出賣房屋超出了租賃房屋范圍,而超出部分與租賃房屋部分不可分割,或雖可分割,但出租人不分開出賣,是整體出賣。出租人出賣的房屋只要涵蓋出租房屋,即使出賣房屋超出了出租房屋范圍,是整棟房屋,承租人即享有優先購買權。

    評議

    ?筆者同意第三種觀點,理由如下:

    在出租人出賣涵蓋出租房屋的整棟房屋時,承租人是否享有優先購買權,取決于整棟房屋與租賃房屋是否可以分割出賣,在可以分割出賣的情況下,出租人是分割出賣,還是整體出賣。如果超出租賃范圍的房屋部分與租賃房屋可以分割出賣,出租人是分割出賣房屋,承租人只能就承租的房屋享有優先購買權。因為法律賦予承租人的優先購買權范圍僅限于租賃房屋范圍,現出租人出賣的房屋又是分割出賣,出租人出賣租賃范圍外的房屋,沒有法律義務讓承租人行使優先購買權,否則,就侵犯了出租人的權利。相反,在此情況下,不讓承租人行使超出租賃范圍外的房屋優先購買權,也沒有侵犯承租人權利。因為法律賦予承租人的優先購買權權限范圍到此為止。如果超出租賃范圍的房屋部分與租賃房屋無法分割出賣,或雖可分割出賣,但出租人不同意分割出賣,要求整體出賣,承租人就整棟房屋享有優先購買權。因為超出部分與租賃部分不可分割,或雖可分割,但出租人不同意分割出賣,要求整體出賣,在此情況下,出租人出賣的房屋涵蓋了租賃房屋,其出賣行為直接影響到承租人的利益,必須考慮承租人的優先購買權問題。承租人行使優先購買權的范圍雖然超出了租賃范圍,但有充分的理由:超出部分與租賃部分房屋連為一體,無法分割,或雖可分割,但因出租人原因,要求整體出賣,均使承租人無法單獨行使優先購買權。讓承租人行使優先購買權并不影響出租人利益。反之,不讓承租人行使優先購買權,則侵犯了承租人的優先購買權,影響承租人利益。

    承租人的優先購買權是法定的,沒有附加任何條件,不因出租人出賣房屋超出承租房屋范圍而改變。根據最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第118條、合同法第二百三十條規定,出租人出賣出租房屋,應當在出賣前的合理期限內,通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利。承租人的這種優先性是法定的,不附加任何條件,不因出租人出賣出租物超出了租賃物范圍而改變,只要出賣房屋涵蓋了租賃房屋部分,承租人就享有優先購買權。

    上述第一種觀點是適用法律中典型的形而上學主義,也是片面機械地理解優先購買權的法律規定。只要稍微轉換一下出租人出賣整棟房屋的性質審視角度,就會得出承租人是否享有優先購買權的正確結論。出租人超出租賃房屋范圍出賣整棟房屋,并未改變出賣租賃房屋的性質,仍然是出賣租賃房屋的行為。因為其出賣的標的物含有租賃物,只是大于租賃物。難道說出租人超出租賃房屋范圍出賣整棟房屋,就不是出賣租賃房屋嗎?很顯然不能得出這個結論。那么怎么看待出租人的整體出賣行為呢?筆者認為,出租人整體出賣出租房屋并未改變其出賣租賃房屋的性質,其要求超范圍整體出賣房屋只是其出賣的條件,不能看作改變了出賣標的物。承租人愿不愿意接受整體出賣,是其能否實際行使優先購買權的前提。法律規定承租人的優先購買權不是無條件的,而是有條件的,必須在同等條件下行使。在該案中,具體表現為甲、乙、丙三租戶是否愿意接受出租單位的整體出賣條件,是否愿意以同等價格接受。但這些都屬于承租人怎樣行使優先購買權的問題,而不是承租人是否享有優先購買權的問題。承租人的優先購買權首先得由出租人于出賣前合理期限通知后,才能實際開始行使。出租人可明確告知承租人房屋出賣的條件是超范圍整體出賣,承租人愿意接受整體出賣條件,承租人即享受優先購買權,不愿接受該條件,承租人則放棄了優先購買權,出租人可依法對外出賣。

    出租人整體出賣房屋,承租人行使優先購買權,有利于維護交易秩序的穩定,兼顧出租人和承租人利益,符合優先購買權的立法精神和目的。優先購買權的立法精神和目的就是要賦予承租人在購買承租房屋時的優先性,使出租人和承租人的租賃法律關系不因出租人的出賣行為而受到影響,維護交易秩序的穩定,促進市場經濟的發展。出租人出賣租賃房屋,在同等條件下,賣給第三人和賣給承租人,其利益不受任何影響,出租人賣給承租人更有利于保護承租人利益?;诔凶馊顺凶獬鲎馊朔课莸氖聦嵡疤?,故法律規定承租人的優先購買權。出租人整體出賣房屋時,在同等條件下,承租人享有優先購買權,照樣對出租人利益不構成影響,相反能兼顧承租人利益,使租賃房屋不因出租人出賣房屋受任何影響,符合優先購買權的立法精神和目的。

    在以上案例中,出租單位不是分割出賣商場的各個門面房屋,而是整體出賣包括甲、乙、丙三租賃戶租賃門面在內的整棟房屋,出租單位應在出賣前通知三租賃戶。三租賃戶在同等條件下,有優先購買權。出租單位出賣房屋時,并未通知承租人,侵犯了承租人的優先購買權。承租人主張優先購買權,請求確認出租單位的房屋買賣無效,應依法支持。
內容來源于網絡,如有侵權,請通知刪除
沒找到您需要的? 您可以 發布法律咨詢 ,我們的律師隨時在線為您服務
  • 問題越詳細,回答越精確,祝您的問題早日得到解決!
發布咨詢
發布您的法律問題
香港推薦律師
蔣釆穎律師
香港香港
林振富律師
廣東東莞
陳宇律師
福建福州
陳皓元律師
福建廈門
葉霖律師
廣西南寧
黃險峰律師
遼寧大連
馬恩杰律師
江蘇蘇州
許仙鳳律師
山東臨沂
申維豐律師
北京海淀區
熱點專題更多
免費法律咨詢 | 廣告服務 | 律師加盟 | 聯系方式 | 人才招聘 | 友情鏈接網站地圖
載入時間:0.02153秒 copyright?2006 110.com inc. all rights reserved.
版權所有:110.com
澳门葡京赌场-澳门葡京赌场-开户专线