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法院如何認定農村房屋連環買賣合同的效力?

發布日期:2019-06-15    作者:房產律師

  (為保護當事人隱私安全及避免不必要紛爭,以下當事人姓名均為化名,如果雷同,可以我們聯系,我們將予以撤銷。)
  一、基本案情
  1、原告訴稱
  李某訴稱:1998年,我與朱某、田某夫婦口頭達成房屋買賣協議,我將位于北京市大興區10號院的房屋以17000元賣給他們夫婦。協議后,朱某、田某給付我8000元房款,我將所賣的10號院房屋交付給他們。1999年4月,朱某、田某將剩余9000元房款付清,我們就此簽訂了買賣房屋契約。
  2004年11月30日,朱某與陳某簽訂買賣房屋協議,朱某又將從我處購買的10號院所有房屋賣給陳某。2011年,朱某起訴我,要求確認我們就買賣10號院房屋簽訂的買賣房屋契約有效,而法院經審理后認為我們簽訂的買賣房屋契約無效,并裁定駁回了朱某的起訴。我們簽訂的買賣房屋契約已被法院確認為無效,因此朱某與陳某簽訂的買賣房屋契約也應屬無效。為維護我的合法權益,故我起訴要求確認陳某與朱某于2004年11月30日就買賣10號院房屋簽訂的買賣房屋契約無效,訴訟費由陳某負擔。
  2、被告辯稱
  陳某辯稱:2004年11月,我與朱某簽訂了買賣房屋契約,我從朱某處以35000元的價款購買了10號院內的5間北正房和東、西廂房各2間。簽訂契約后,我們各自履行了交房、付款義務,我購買此房屋后,還向大興區禮賢鎮中心村交付了5200元的購房管理費。我與李某之間沒有房屋買賣關系,他無權起訴要求確認我與朱某之間的買賣房屋契約無效,法院應駁回他的起訴,故我不同意李某的訴訟請求。
  二、法院查明
  1998年初,李某與朱某、田某夫妻口頭訂立買賣房屋協議,協議約定李某將其10號院的房屋以17000元的價格賣給朱某、田某。協議后,朱某、田某給付李某8000元購房款,李某將10號院房屋交付給朱某、田某。1994年2月27日,朱某、田某將剩余購房款9000元給付李某,雙方就此買賣又補簽了買賣房屋契約。2003年4月27日,田某死亡。
  2004年11月30日,朱某與陳某經協商一致后簽訂買賣房屋契約,契約約定朱某將10號院內的房屋以35000元的價格賣給陳某,雙方簽訂買賣房屋契約后,陳某將35000元購房款給付朱某,朱某將所賣10號院房屋交付給陳某。2011年8月,朱某以確認合同有效糾紛為由向原審法院起訴,要求確認其與李某就買賣10號院房屋于1999年4月27日簽訂的買賣房屋契約有效,原審法院經審理認為朱某從李某處購買農村房屋后,未依照《中華人民共和國土地管理法》的規定,到相關部門辦理宅基地的審核、批準手續,朱某、田某與李某之間的房屋買賣契約應為無效,就此原審法院于2011年12月19日裁定駁回了朱某的起訴。裁定后,朱某不服向北京市第一中級人民法院提起上訴,北京市第一中級人民法院經審理后,于2012年2月24日裁定駁回了朱某的上訴,維持原裁定。
  2014年5月,李某以農村房屋買賣合同糾紛為由向原審法院起訴,要求確認其與朱某、田某于1998年初口頭達成的房屋買賣協議及1994年4月27日簽訂的買賣房屋契約無效,原審法院經審理認為李某與朱某、田某之間的房屋買賣,在法院就朱某訴李某確認合同有效糾紛一案作出的民事裁定已認定為無效,就此原審法院于2014年8月8日作出裁定駁回了李某的起訴,現該裁定已生效。
  另查,陳某為河南省人,其并非10號院房屋所在的北京市大興區禮賢鎮中心村農民。
  三、法院判決
  1、一審判決
  陳某與朱某簽訂的買賣房屋契約無效。
  2、二審判決
  駁回上訴,維持原判。
  四、律師點評
  房產律師靳雙權認為:
  當事人訂立合同,應當遵守法律、行政法規,不得擾亂社會經濟秩序,損害社會經濟利益。按照國家土地管理法的規定,農村宅基地屬于農民集體所有,宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利,與特定的村民身份相聯系。在房地一體的情況下,轉讓農村房屋將導致宅基地使用權的非法轉讓,損害集體經濟組織合法權益,亦是法律法規所禁止的。
  本案中,朱某從李某處購買農村房屋后,未依照《中華人民共和國土地管理法》的規定,到相關部門辦理宅基地的審核、批準手續,朱某、田某與李某之間的買賣房屋無效。另根據查明的事實,陳某與朱某簽訂房屋買賣契約時,并非10號院所在的北京市大興區禮賢鎮中心村的村民,且至今仍非該集體經濟組織的成員,因此陳某不具備取得相應宅基地使用權及購買10號院的主體資格。故李某要求確認陳某與朱某簽訂的房屋買賣契約無效,有事實及法律依據。

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