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農村房屋買賣合同無效糾紛,法院如何處理?

發布日期:2019-06-14    作者:房產律師

  (為保護當事人隱私安全及避免不必要紛爭,以下當事人姓名均為化名,如果雷同,可以我們聯系,我們將予以撤銷。)
  一、基本案情
  1、原告訴稱
  劉某1訴稱:1996年馬某和劉某2就轉讓122號的房屋達成一致意見,并簽訂了房屋轉讓協議書。房屋實際轉讓的日期是1996年1月8日,但基于其他考慮,協議上填寫了1995年1月8日。我與劉某2是兄妹關系,父親劉老和母親張某均已去世。馬某是居民戶口,屬于第二居民委員會管轄,加工廠職工。我認為馬某作為城鎮居民通過劉某2購買我已過世父親劉老名下的農村宅基地上所建房屋,雖然房屋轉讓協議系雙方真實意思表示,但是馬某的購買行為因違反了法律強制性規定,故該協議不具有法律效力。而且劉某2出售的房屋原屬劉老、張某所有,現二人均已去世,劉某1亦是繼承人之一,劉某2擅自處理父母財產,侵犯了我方的繼承權。故訴至法院,請求法院依法確認馬某、劉某2于1995年1月8日簽訂的122號房屋轉讓協議無效。
  2、被告辯稱
  馬某辯稱:我在購買122號宅基地時還屬于四季青鎮的農民,2000年因征地轉入非農業戶口,房屋的所有權經我方向國土資源局咨詢,屬于四季青鎮集體的財產,而非村集體所有,我是該集體經濟組織成員,依法享有本集體組織成員的權利,購買房屋合法有效,雖然沒有辦理房屋登記,但根據《物權法》第15條不影響合同效力。另外,劉某1沒有提出其對房屋具有權利的證明,我認為其沒有物權請求權,不具備起訴資格,并且其也非轉讓協議的賣方,根據合同相對性原則,無權對合同效力提起訴訟,故在本案中劉某1缺乏原告資格。根據調取的1994年審批村民建房的管理規定第14條和第27條,亦可知四季青鎮并未禁止本集體經濟組織轉讓房屋,也不禁止跨村轉讓房屋,四季青鎮允許村民私自買賣房屋后補辦審批手續。故我不同意劉某1的訴訟請求。
  二、法院查明
  劉老與張某系劉某1和劉某2之父母,劉老與長老都已去世。
  劉某2與馬某簽訂《房屋轉讓協議書》,約定劉某2將北房三間、西房貳間獨門獨院,屋內院內一切設施轉讓給馬某,雙方協商一致同意房屋售價陸萬伍仟元,房屋設置東邊是劉某2,西邊是張某1……經雙方商定,所售房屋經雙方簽字之日起將歸屬馬某,所售房款陸萬伍仟元一次性付清,雙方簽字生效。該協議由劉某2、馬某簽名。該協議落款日期為1995年1月8日,但雙方認可協議簽訂日期實際為1996年1月8日。
  2014年10月10日村委會出具《證明》、1999年12月北京市勞動局《農轉工人員自謀職業協議書》和2014年9月28日四季青派出所開具的《證明信》等表明,馬某于1999年12月農轉非自謀職業,轉非前屬于蘭靛廠村農業戶口。
  另查,本案爭議房屋所處土地屬于北京市海淀區四季青鎮合作經濟聯合社,蘭靛廠村及祁家村同屬四季青鄉集體經濟組織。
  三、法院判決
  1、一審判決
  確認劉某2和馬某簽訂的《房屋轉讓協議書》無效。
  2、二審判決
  1)撤銷一審民事判決;
  2)駁回劉某1的訴訟請求。
  四、律師點評
  房產律師靳雙權認為:
  劉某2與馬某于1996年簽訂的《房屋轉讓協議書》,至今已經實際履行了近二十年,馬某購買該房屋后,與劉某1之母及劉某2相鄰居住,劉某1之母生前并未主張該房屋買賣合同無效,劉某1亦不能證明其對出售房屋一事不知曉?,F劉某1主張其既不知情亦未認可,因該說法有悖常理,法院不予采信。
  無處分權不影響債權合同的效力,劉某1現以其系涉案房屋共有權人,劉某2無權處分共有財產為由,要求確認劉某2與馬某于1996年簽訂的《房屋轉讓協議書》無效,沒有法律依據。
  本案系農村同一經濟組織不同村落村民間的農村房屋買賣合同糾紛,按照當時的法律、行政法規未對農村房屋的買賣做出明確禁止性規定,同時,房屋的購買人馬某與劉某2是同一集體經濟組織成員,依據相關法律主旨以及《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第四款之規定,農村房屋可以在同一集體經濟組織成員之間流轉,故劉某2與劉某1主張《房屋轉讓協議書》違反法律禁止性規定無效,缺乏事實和法律依據,法院不予支持。綜上,劉某2與馬某于1996年簽訂的《房屋轉讓協議書》是雙方真實意思表示,應為有效。

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