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借名買房口頭協議的效力如何

發布日期:2019-06-13    作者:房產律師
  (為保護當事人隱私安全及避免不必要紛爭,以上當事人姓名均為化名,如果雷同,可以和我們聯系,我們將予以撤銷。)
  一、原告訴稱
  原告程女士起訴稱:2004年,我與被告洪小姐的舅舅段先生相識并生活在一起,因各種原因一直沒有領取結婚證。2007年,我準備在XX小區購買房屋,被告正好具有購買經濟適用房的條件,但被告無力也無意購買,后經協商,由我出資并以被告的名義購買房屋,我向被告支付二萬元購房資格轉讓費。2007年8月22日,我與被告及段先生共同到開發商處選房,我當天支付了購房預付款人民幣拾萬元整。因為房屋是經濟適用房,開發商要求必須具有購買經濟適用房的被告本人簽訂購房協議。2007年10月6日,我與被告及段先生共同到開發商處簽訂購房合同。簽訂合同后,我依約支付了購房尾款224638元。2007年12月18日,我對房屋進行驗收,并交納了房產證代辦費、公共維修基金、契稅、印花稅、照明等所有費用。2007年12月14日,我委托段先生與甲市L物業管理經營有限公司簽訂了前期物業服務協議,隨后我開始對房屋進行裝修。此后,我一直居住至今。房屋產權證頒發已滿五年,具備上市交易過戶條件后,對此我催促被告,要求被告按約定協助過戶,被告未履行。該房屋實際由我出資以被告的名義購買,房屋應歸我所有,被告有協助過戶的義務。目前該房屋已具備過戶條件,被告應按約定履行過戶義務。故請求法院依法判令:1、被告將位于甲市昌平區XX小區的房屋過戶到我名下;2、本案訴訟費用由被告承擔。
  二、被告辯稱
  被告洪小姐答辯稱:原告起訴的事實部分是存在的,原告所陳述的2004年的情況是真實的,2007年的事實編造的比較多。原告有甲市住房,根本不存在購買經濟適用房的條件,我的父母是領導干部,我本身也有正式工作,所以不存在與原告說的“無力無意購買房屋”的情況,而后來說支付2萬元的轉讓費不存在。原告說支付房款不是客觀事實,說簽合同的情況也跟事實不符,是我驗收房屋和交納費用的。本案不存在借名買房的問題,段先生確實跟他們住在一起,段先生在買房時確實跟原告借過錢,因為段先生跟原告產生矛盾了,所以原告起訴了。房子確實是我申請的,而且這個房子也不是普通甲市市民就可以申請到的,房子就是我自己的。原告虛構事實,不存在借名買房的問題。段先生配合我們調查了證據,我直接購買房屋的過程非常清晰。我們聽段先生說,第一筆錢是段先生通過原告借的,大部分是段先生的,有借錢的過程,所以我認為我在得到經濟適用房指標的時候沒有放棄這個機會,但確實是通過段先生借過錢,所以確定我們購房沒有實質性瑕疵。上次開庭時原告出示了房產證,我說那個房產證已經在房管局注銷了,是作廢的。綜上要求駁回原告的訴訟請求。
  第三人段先生辯稱:當時我和原告是男女朋友,正好有一個拆遷的機會,要了四套經濟適用房,我姐姐也想買房,這樣原告說就先別讓我姐買房了,說有一個機會,讓她等等,之后就產生了糾紛。我姐是被告的母親,正好被告有購房條件,被拆遷的房屋是我不知道是誰的,是原告跟甲方要了四個指標。我跟原告十年也沒有領結婚證,2011年我姐取了30萬,3月份錢我已經給了,之后房子漲錢了,而且我一直在房子里面住著,原告說房屋漲錢了,別給被告了,就因為這個鬧意見,我遲遲沒有答應。我不同意原告的訴訟請求,我認為房子是被告的。
  三、法院查明
  2007年時程女士具有取得經濟適用房購買指標的能力,但程女士不具備購買經濟適用房的資格。程女士因當時與洪小姐的舅舅段先生系男女朋友關系,洪小姐符合購買經濟適用房的條件,程女士以洪小姐的名義購買經濟適用住房。2007年10月6日,洪小姐與甲市T集團有限公司簽訂《甲市商品房預售合同》,約定購買坐落于甲市昌平區XX小區,房屋總價款為324638元。預售合同的買受人為洪小姐,但通訊地址系程女士的住址,聯系電話為程女士的電話。
  程女士向案外人鐘先生借款以支付購房款。2007年8月20日,鐘先生開立戶名為洪小姐的甲市銀行賬戶,并存入10萬元。2007年10月1日,鐘先生再次開立戶名為洪小姐的甲市銀行賬戶存入20萬元,并于207年10月2日存入24638元。2008年6月6日,涉案房屋取得房屋所有權證書,登記的房屋所有權人為洪小姐,房屋坐落為甲市昌平區XX小區,房屋性質為經濟適用住房。上述房屋的契稅、專項維修資金、印花稅等稅費由程女士支付。程女士持有涉案房屋的《甲市商品房預售合同》、購房款發票、房屋所有權證及相關稅費發票的原件。房屋交付后,程女士、段先生居住使用該房屋。2015年4月,程女士與段先生分手。
  庭審中,段先生稱其沒有借洪小姐名義購買房屋的意思。洪小姐稱房屋的相關稅費均由其支付,但無法提交稅費發票的原件。洪小姐與段先生稱已向程女士返還購房款33萬元,程女士對此不認可。
  四、法院判決
  1、被告洪小姐于本判決生效后七日內協助原告程女士辦理位于甲市昌平區XX小區房屋的權屬轉移登記手續。
  2、案件受理費六千一百七十元,由被告洪小姐負擔(于本判決生效后七日內交納)。
  五、律師點評
  房產糾紛律師靳雙權認為:依法成立的合同,對當事人具有法律約束力。本案中,洪小姐能夠取得購買經濟適用住房的指標系源于程女士,程女士支付全部購房款及相關稅費,占有使用訴爭房屋,持有房產證及購房票據等相關票據原件,根據以上事實,靳律師認為程女士與洪小姐之間存在借名買房的口頭協議,雙方應依據借名買房合同的約定履行相應義務。洪小姐主張其向程女士借款購買涉案房屋,不存在借名買房的事實,但洪小姐并未對借貸關系的成立提供相應證據,程女士對此不認可;商品房預售合同中買受人處所留的通訊地址及聯系電話均為程女士的地址及電話,洪小姐對此亦未提出異議,故洪小姐的主張不予采信。洪小姐與段先生辯稱已將購房款33萬元返還程女士,但均未提供充分證據予以證明,且程女士對此不認可,故洪小姐與段先生的主張不予采信。購買訴爭房屋的原購房合同系2008年4月11日之前簽訂,現訴爭房屋已具備上市交易條件,故程女士要求洪小姐協助將甲市昌平區XX小區房屋過戶至程女士名下的訴求,予以支持。
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